Che cos’è una vendita giudiziaria

Quando un immobile finisce all’asta nell’ambito di una procedura esecutiva o concorsuale, la vendita non avviene fra privati ma sotto il controllo del tribunale. Il giudice dell’esecuzione emette un’ordinanza che fissa la base d’asta, le modalità e il termine per presentare le domande di partecipazione; un professionista delegato o un curatore cura le operazioni. La procedura fa capo al tribunale competente per il luogo in cui si trova l’immobile.

Dove si trovano gli avvisi

Tutte le vendite sono pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, insieme all’avviso di vendita e alla perizia di stima redatta dal consulente tecnico. La perizia è il documento centrale: descrive lo stato dei luoghi, la conformità catastale e urbanistica, l’eventuale presenza di occupanti e le difformità da sanare. Va letta prima di qualsiasi valutazione economica, perché il valore indicato tiene già conto di alcune di queste circostanze. La ricerca per città, come nel caso dell’acquisto casa in asta a Roma, porta agli annunci raggruppati per zona e tipologia, che rimandano comunque agli atti ufficiali della procedura.

Come si partecipa

• la visita dell’immobile si richiede al custode giudiziario indicato nell’avviso di vendita;
• la domanda si presenta nella forma stabilita dall’ordinanza, oggi quasi sempre per via telematica tramite un gestore autorizzato;
• si accompagna a una cauzione, di norma pari a una quota dell’importo indicato, restituita a chi non risulta aggiudicatario;
• se le domande valide sono più di una si apre una gara fra i partecipanti.

Dopo l’aggiudicazione

L’aggiudicatario versa il saldo entro il termine fissato, pena la decadenza e la perdita della cauzione. Segue il decreto di trasferimento, che costituisce il titolo di proprietà, e la cancellazione delle formalità pregiudizievoli iscritte sull’immobile. Se il bene risulta occupato, la liberazione viene disposta nell’ambito della stessa procedura.

Due aspetti distinguono questo percorso dalla compravendita ordinaria: l’immobile si acquista nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza la tutela per i vizi prevista fra privati, e gli oneri di trasferimento restano a carico dell’acquirente. Per questo la lettura integrale della perizia e la verifica delle spese condominiali arretrate sono passaggi che precedono la decisione di partecipare.